注文住宅の土地探しのコツや流れを解説！期間や工数を抑えるには？

「注文住宅を建てたいけど、土地探しって何から始めればいい？」「不動産屋とハウスメーカー、どちらに相談すべき？」土地探しは家づくりの第一歩。理想の住まいを実現するうえで欠かせない重要な工程ですが、情報が多く、探す途中で疲れてしまう方も少なくありません。

この記事では、土地探しの方法や流れ、後悔しないためのコツをわかりやすく解説。ハウスメーカーの活用法や、つなぎ融資のポイントも紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

注文住宅の土地探しをする方法

注文住宅を建てる際は、土地探しから始まります。理想の家を建てるには、家そのものだけでなく、土地選びが非常に重要です。

ここでは、代表的な3つの土地探しの方法をご紹介します。

ハウスメーカー・工務店に相談する

ハウスメーカーや工務店は、建物の設計や施工だけでなく、土地探しのサポートも行っているところが多くあります。特に、その会社で家を建てたいと考えている場合は、希望に合う土地を一緒に探してもらえる可能性が高いです。

この方法の大きなメリットは、土地と建物をトータルで予算管理できることです。たとえば「建物にいくら、土地にいくら」というように全体を見渡しながら進められるため、資金計画が立てやすくなります。

また、建てたい家の間取りやデザインを前提に土地を探せるため、家が建ったあとに「思ったより狭かった」「光が入らなかった」といった失敗も少なくなります。

ただし、1があります。事前に相談先の柔軟性を確認しておきましょう。

不動産屋に相談する

土地に関する情報を最も多く持っているのが、地域密着の不動産屋です。特定のエリアに強い不動産会社に行けば、インターネットに載っていない未公開物件や、新着の情報を得られることもあります。

複数の不動産会社を回ることで、価格帯や土地の傾向など、地域の相場感がつかめるというメリットもあります。

ただし、不動産会社は建築の専門家ではないため「希望する家がその土地に建てられるかどうか」といった設計面の判断は難しいこともあります。気になる土地が見つかったら、ハウスメーカーや建築士と一緒に現地を確認することをおすすめします。

インターネットで調べる

手軽に多くの土地情報を見られるのが、インターネットでの検索です。不動産ポータルサイトを使えば、価格・面積・駅からの距離など、条件を絞って土地を一覧で比較することができます。

忙しくて現地に行けない方や、遠方の土地を検討している方にとっては便利な方法です。しかし、注意点があります。ネットの情報だけでは、周辺環境や交通の利便性、土地の形状などの実際の様子までは把握しきれません。

また、良い物件はすぐに売れてしまうため、常にチェックする手間も必要です。「良さそうな土地が見つかったらすぐ問い合わせる」など、スピード感を持った対応が大切です。

注文住宅の土地探しをする流れ

注文住宅で家を建てるには「土地選び」から始まります。ただ土地を探すだけでなく、建物の計画やローンとのバランスを見ながら慎重に進めていきましょう。

ここでは、土地探しの基本的な流れを以下の5つのステップでご紹介します。

1. 予算を決める
2. エリア・条件・優先順位を決める
3. エリア・条件・優先順位に合う土地を探す
4. 土地の調査を行う
5. 契約する

1.予算を決める

まずは予算を決めましょう。「出せる上限」ではなく「建物にかかる費用を差し引いたうえで、土地にかけられる金額」を出すのがポイントです。

たとえば総予算が4,000万円なら、土地に2,000万円と建物に2,000万円を割り当てるなど、全体のバランスを考えて計画しましょう。

この段階でハウスメーカーや工務店に相談しておくと、建物の大まかな金額感がつかめるので、土地に使える予算も明らかになります。

2.エリア・条件・優先順位を決める

次に、どのエリアで、どんな土地を探すのかを整理しておきましょう。

たとえば

• 通勤や通学のしやすさ
• 駅までの距離
• 学区や病院、スーパーの有無
• 土地の広さや日当たり

など、希望条件をすべて書き出し「譲れない条件」「妥協してもいい条件」を明らかにしておくのがコツです。すべての希望を満たす土地はなかなか見つからないため、優先順位をつけておくと、迷わず選べます。

また、第一条件を「価格」にしておくと、予算オーバーを防ぎやすくなります。

3.エリア・条件・優先順位に合う土地を探す

エリア・条件・優先順位などの条件が固まったら、実際に土地探しを始めましょう。探し方は以下のような方法があります。

• 不動産会社に相談する
• ハウスメーカー・工務店に依頼する
• インターネットで検索する
• 現地に足を運んで探す

一つの手段にこだわらず、複数の方法を試してみるのがおすすめです。特にハウスメーカーや建築会社に並行して相談しておくと、土地と建物のバランスを見ながら提案してもらえるため、失敗しにくくなります。

4.土地の調査を行う

契約前に、土地の調査を行いましょう。土地探しをしていて「良さそうな土地が見つかった！」と思っても、すぐに契約するのはNGです。購入前に、土地の状態や周辺環境を確認する必要があります。

• 土地が住宅建築に適しているか
• 過去に工場や墓地などがなかったか（土壌汚染の可能性）
• 水害・土砂災害のリスク（ハザードマップの確認）
• 地盤の強度（地盤改良が必要になると追加費用が発生）

このような調査をハウスメーカーや不動産会社と一緒に行いましょう。場合によっては地盤調査を依頼することもあります。

5.契約する

土地の条件に納得できたら、いよいよ契約です。契約時には一般的に手付金が必要で、数十万〜数百万円を現金で用意することになります。

注意したいのが、住宅ローンは基本的に「建物の完成後」に実行されるため、土地購入時点ではまだローンを使えないケースが多いという点です。そこで利用されるのが「つなぎ融資」です。

つなぎ融資は、住宅ローンの実行までの間に一時的に借りられるお金のことです。金利は高めですが、住宅ローンが下りた時点で一括返済するため、建築資金に不安がある場合は検討するとよいでしょう。

注文住宅の土地探しのコツ

「注文住宅を建てたい」と思っても、理想的な土地がなかなか見つからず、土地探しに時間がかかる方も少なくありません。後悔のない土地探しをするには、事前の準備や判断のタイミングがとても大切です。

ここでは、スムーズに理想の土地に出会うための3つのコツをご紹介します。

理想の家づくりを時間をかけて考えておく

土地探しのゴールは「土地を買うこと」ではなく「理想の家で快適な暮らしを送ること」です。まずは、家族の将来も見据えた暮らしのイメージをしっかり固めましょう。

たとえば

• どんな間取りで生活したいのか
• 子どもが成長しても住み続けられる広さがあるか
• 在宅ワークや趣味のスペースが必要か
• バリアフリーの必要性はあるか

など、10年後も20年後も快適に暮らせる家をイメージすることが大切です。

そのうえで「どんな家を建てるにはどんな土地が必要か？」を逆算して考えると、自然と土地に必要な条件（広さ・向き・形状など）が見えてきます。

自分の目で現地確認する

気になる土地があれば、必ず現地を訪れて確認しましょう。図面や写真、インターネットの情報だけではわからないことが、現地に行くと見えてきます。

たとえば以下のようなことは、現地に行かないとわからないことばかりです。

• 実際の日当たりや風通し
• 周囲の騒音（交通量・近隣施設）
• 坂道や道路の幅などの利便性
• 街の雰囲気や住んでいる人の様子

できれば平日・休日、昼・夜など異なるタイミングで複数回訪れるのが理想です。駅からのルートを実際に歩いてみたり、近隣のスーパーや公園、学校の様子も見ておいたりすると安心できます。

早めに意思決定する

土地は一点もの。良い条件のものほどすぐに他の人に決まってしまいます。候補の土地が希望条件の70〜80％を満たしていれば、前向きに検討するという柔軟さも必要です。

100点満点の土地を求めて迷い続けると、せっかくのチャンスを逃すことになりかねません。あらかじめ家族で「この条件を満たせば購入OK」という基準を作っておくと、判断が早くなります。

また、迷った場合は「土地だけ」で考えるのではなく、「この土地でどんな家が建てられるか？」を建築会社にも相談してみましょう。設計の工夫によって、思っていた以上の家が建てられるケースもあります。

注文住宅の土地探しで失敗しないためのチェックポイント

注文住宅の土地選びは、家づくりの土台となる重要なステップです。「立地が良さそう」「価格が手頃」といった理由だけで決めてしまうと、後から後悔する可能性があります。

ここでは、失敗しないために確認しておきたい代表的なチェックポイントを5つに絞って解説します。

周辺環境

土地選びにおいて、周辺環境は暮らしやすさを左右する大切な要素です。現地に足を運び、以下のような点をチェックしましょう。

• スーパー、コンビニ、病院、学校など生活に必要な施設の距離
• 騒音や匂いの有無（大通り、工場、飲食店の近くなど）
• 街灯やゴミの分別状況、治安の良し悪し

昼と夜、平日と休日で雰囲気が変わる場所もあるため、異なる時間帯に複数回訪れるのがおすすめです。将来も安心して暮らせるかどうかを、自分の目で確かめて判断しましょう。

面積・形状

土地の広さや形状によって、建てられる家の間取りや使い勝手が変わります。

• 整形地（長方形や正方形）：使いやすく設計の自由度が高い。人気が高く価格はやや高め。
• 不整形地（旗竿地・三角形・L字など）：価格が安い傾向があるが、間取りに制約が出る可能性あり。

広さだけでなく、「どんな家を建てたいか」に合っているかどうかも忘れずに検討しましょう。たとえば駐車スペースや庭を確保したいなら、形状もそれに対応している必要があります。

高低差

土地と周囲の道路や敷地との高低差も必ずチェックしましょう。高低差があると、次のような点で注意が必要です。

• 盛土や擁壁工事が必要になるケース（数十万〜数百万円の追加費用）
• 排水・浸水対策としての高さ調整
• 建物の設計に制限が出る可能性（玄関まで階段が必要など）

特に、パッと見て「広くて安い」と感じる土地ほど、地形的な難がある場合があるので慎重に確認しましょう。

災害リスク

安全に長く暮らすためには、その土地が自然災害に強い場所かどうかの確認が不可欠です。

市区町村が提供しているハザードマップで洪水・土砂災害・地震などのリスク、過去の災害履歴、近隣の川・斜面・崖の有無などもチェックしましょう。

また、海抜が極端に低い場合は、浸水リスクにも注意が必要です。

購入後に「災害リスクが高かった」と気づいても手遅れです。土地選びの初期段階からリスク評価をしておきましょう。

地盤

どんなに立地や条件が良くても、地盤が軟弱な土地では家を安全に建てられません。必要に応じて地盤改良が必要になり、費用負担が増える可能性があります。

地盤の状態は、地盤調査によって確認可能です。調査ができない場合は、古地図・周辺の地名・地形・ハザードマップなどから参考情報を集めましょう。

なお「以前が田んぼや沼だった場所」は注意が必要です。避けるのが無難でしょう。

岐阜・愛知・三重の注文住宅はグランハウスへご相談ください

土地探しで大切なのは「理想の暮らし」を明確にイメージしながら、一歩ずつ確実に進めていくこと。土地と家を別々に考えるのではなく、セットで考えることで、納得のいく住まいづくりが実現できます。

初めての土地探し・家づくりなら、不安や疑問があって当たり前。したがって、経験豊富なプロに早い段階で相談することが、後悔しない近道になります。

グランハウスは岐阜/愛知/三重で注文住宅を提供している設計士集団です。

「ハウスメーカーでも工務店でもない、設計士とつくる」からこそ、お客様の想いやこだわりに丁寧に向き合い、ちょっとカッコいい、暮らしやすい家をご提案します。

施工実績は1,000件以上。「より良い家づくりをしたい」「岐阜で注文住宅を建てたい」とお考えの方は、ぜひグランハウスに一度お問い合わせください。